貸物件で入居者が自殺し事故物件となったことで訴訟問題まで発展するトラブルとは

賃貸物件で自殺が起こったときどのようなことが問題となるのでしょうか。

 

 

 

 

賃貸物件で入居者が自殺した場合、事故物件となります。

 

 

事故物件となると、次に入居者を募集する際に自殺が起こった物件であることを告知しなくてはなりません。

これにより、入居希望者が集まらなくなるリスクや大幅に家賃を減額しなくては入居してもらえなくなるリスクが増大します。

 

 

事故物件を嫌気する人は多いので、空室状態が続き、オーナーや管理している不動産会社などは、自殺が起きなければ得られたであろう利益を逸失することになるのです。

 

 

もちろん、これだけではありません。

入居者募集にこぎつけるまでが、むしろ大変です。

 

 

部屋の中が血だらけになっていたり、吐しゃ物や体液などで汚れているケース、発見が遅くなったために遺体の痕が床などに残ってしまったり、死臭が立ち込め、害虫などが沸いているケースが少なくありません。

 

 

警察などの実況見分が済んだ後、こうした状況を特殊清掃などでクリーニングして消臭、除菌を行い、リフォームなども施さなければ、とても次の人に貸せる状況にはならないでしょう。

 

 

さらに清掃やリフォームに着手する前にも問題が発生します。

 

 

入居者の遺族や賃貸借契約の連帯保証人などと連絡を取り、部屋に残された荷物をどうするのか、引き取ってもらえるかなどを確認しなければなりません。

遺品はあくまでも自殺者の相続人のものである以上、事故が発生したからといって、基本的にはオーナーや不動産会社に勝手に処分する権利はないからです。

 

 

そこで、遺族との間でよく問題が発生します。

オーナーや不動産会社のスタッフなどが、原状回復費用や特殊清掃費用を請求するほか、事故物件となったことに伴う逸失利益の賠償請求などを行うことです。

 

 

原状回復費用や特殊清掃費用程度なら、自殺者が差し入れていた敷金の放棄や自殺したことは申し訳ないといった思いで出そうとする人もいるかもしれません。

 

 

ですが、逸失利益となると家賃の数年分を請求されることもあり、とてもではないけれど払えないと拒否されたり、交渉に応じてもらえなくなったりするほか、中には相続放棄を行って払う義務はないといった主張をしてくる遺族もいます。

 

 

 

 

 

 

オーナーや不動産会社から遺族に対する訴訟提起

 

 

 

遺族が話し合いに応じてくれない、支払いを拒否するとなれば、オーナーや不動産会社によっては裁判を起こすケースもあります。

 

 

一般的な請求内容としては部屋の原状回復にかかるリフォーム費用や特殊清掃費用などと、事故物件になったことで得られなくなる家賃の逸失利益です。

 

 

この点、過去の裁判所の判例によれば、自殺の場合には自殺者の故意によって起こされるものであり、自殺者側(遺族側)の責任はあるとして、原状回復費用と逸失利益が認められることが少なくありません。

ただし、原状回復費用については自殺したことによって生じた範囲でのリフォーム費用や特殊清掃費用となります。

 

 

たとえば、過去のケースでは浴室内で死亡していたケースで、浴室の交換費用に加えて、部屋全体のリフォーム費用やエアコンなど住宅設備の交換費用などを請求したケースがありました。

 

 

これに対して裁判所は、遺族への請求が認められるのは、自殺によって汚れて交換の必要が生じた浴室のリフォーム費用のみであり、それ以外のリフォームはオーナーや不動産会社が捻出すべき支出とした例があります。

 

 

一方、逸失利益に関しては、事故物件における空室リスクや家賃相場の下落の実例を繁栄させ、1年分の家賃全額と2年分にわたる現状家賃の半額の賠償を認めました。

 

 

家賃が10万円だったとすると、10万円を12ヶ月分と5万円を24ヶ月分ですから240万円とそれなりの金額になります。

これに原状回復費用がプラスされると、このケースなら300万円近い金額の賠償が認められることになり、遺族としても注意が必要です。

 

 

 

 

訴訟までの間にも欠かせない特殊清掃と訴訟防止のための交渉や和解

 

 

 

 

 

 

 

もっとも、訴訟まで発展するケースは遺族と話し合いがつかず、交渉が決裂したようなケースで、訴訟を提起するまでにも時間がかなりかかっています。

さらに訴訟を提起してからも判決が出るまでに数ヶ月ほどはかかることが少なくありません。

 

 

その間、自殺した室内を何もできずに放置するとなれば、腐敗が進んだり、害虫が繁殖してしまったりするリスクがあるため、特殊清掃だけでも進めておきたいところです。

 

 

部屋を早期に回復して少しでも早く事故物件から解放されたいオーナーや不動産会社と、多額の請求はされたくない遺族にとっては、お互いに訴訟を避け、両者の落としどころを探るのが賢明です。

 

 

こうした事例で弁護士から提案される和解案としてよく想定されるのが、室内に残された家財の撤去は遺族が行うこと、家財撤去後は速やかに部屋の明渡しをすること、自殺者が預けた敷金については、遺族は権利を放棄する、スムーズな退去を行う代わりに、敷金を超える原状回復費用や損害賠償請求などについては遺族には請求しないことといった和解をするものです。

 

 

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