賃貸物件で殺人事件があった場合の事故物件における訴訟トラブルについて

賃貸物件で殺人事件があった場合は事故物件となり、次の入居者にはその旨を告知しなくてはなりません。

そのため、多くの方は気持ち悪いとか、怖いと感じ入居してくれなくなります。

 

 

 

 

長期の空き室リスクを避けたいと家賃を大幅に減額して入居者募集をかけなくてはならなくなるなど、オーナーや不動産会社にとっては大きな損失が生じます。

 

 

そもそもの前提として、殺人事件があった後、入居者の募集を開始できる状態になるまでも大変に困難です。

 

 

警察の実況見分に立ち会わなくてはならないほか、今の時代なら連日の報道やワイドショーの撮影などに追い回され、建物の外観が映し出される度に事故物件であることが全国へと広まっていきます。

 

 

そうした不安に駆られながらも、お部屋の整備もしなくてはなりません。

血液や体液が床にこびりついていたり、壁や天井などにこびりついていたりするケースが多く、お部屋全体の床やクロスの張替えが必要になってきます。

 

 

さらに遺体の発見が遅れれば、遺体が腐敗して害虫が発生したり、部屋中に死臭が立ち込めたりしてしまいます。

 

 

こうした状況を解消するために特殊清掃を依頼したり、新しい入居者に気持ちよく住んでもらおうとなれば、全面リフォームをしたりすることも考えられ、オーナーや不動産会社の金銭的な負担も大きくなるものです。

 

 

そこで、殺害された入居者の遺族に対して、費用請求をしようと訴訟を起こしたケースがあります。

 

 

このケースでは、殺害された入居者は故意や過失で殺されたわけではないとし、殺人の被害者である入居者の保証人であった父親に対する、血痕のクリーニング費用の賠償請求を裁判所は認めませんでした。

 

 

 

 

 

入居者が殺害した場合

 

 

 

 

この場合、入居者が殺害されたからといって殺害した犯人に費用の賠償などを求めるのはほぼ困難です。

 

 

殺人犯は何年も見つからないケースもありますし、逮捕されて殺人の罪を負って刑務所に収監された人に対して民事賠償請求を起こすのは手間や労力がかかるだけだからです。

 

 

では、入居者が賃貸住宅内で同居人や訪ねてきた友人などを殺してしまった場合はどうでしょうか。

 

 

これについても参考になる、判例があります。

 

 

入居者が賃貸物件内で知り合いを殺害した後、本人も自殺した事例で、賃貸契約の連帯保証人に対して、家賃の下落分などとして約180万円の善管注意義務違反に基づく賠償責任を認めました。

 

 

このケースは入居者が起こした事件ですので、部屋を汚すほか、事故物件となって家賃が下落してしまうことの責任が入居者にあったと判断されたわけです。

 

 

ただし、この裁判例では殺人犯である入居者も自殺によって死亡していますので、賃貸契約上、入居者の連帯保証人となっていた人物に対して賠償責任を認めたわけです。

 

 

 

 

 

事故物件と知らされずに入居した場合

 

 

 

 

賃貸物件で殺人事件があった場合、次の入居者に対しては事故物件であることの告知義務があります。

これは賃貸契約上の重要事項説明の1つに定められており、宅建取引主任者が必ず説明しなくてはなりません。

 

 

ただし、いつまで言わなくてはいけないかは明確に定められていないのが現状です。

 

 

事故後最初に入居する人に告知すればいいと考え、わずか1ヶ月でも入居すれば、次の入居者に対しては言わなくてもいいと考えているオーナーや不動産会社もあります。

 

 

ですが、訴訟問題に発展したケースでは、裁判所が一般的な賃貸契約の契約期間である2年が経過しない限りは告知義務違反があるとしたケースもあるほか、3年は告知が必要としたケースもあり、定まっていません。

 

 

ともあれ、判例上は2年から3年と長めに解釈されています。

そのため、最近では不動産会社などでも事故後に1人が入居し、2年の賃貸契約を終えて退去した後の新規募集時にはもはや告知義務はないと考えられているケースがあります。

 

 

ですが、今の時代は簡単にネットで、自分の住むところが事故物件であるかを検索できますし、殺人事件は全国的にニュースとなることも多いので気付くケースも少なくありません。

 

 

また、中には実際に住んでいて夜中に息苦しくなるとか、金縛りに遭うなどと異変を感じて、何だかおかしいと感じる方もいるようです。

 

 

この点、2年、3年が経過していると裁判に訴えても認められない可能性もありますが、事件後、初めての入居でありながら知らされずに入居したケースや、入居後数ヶ月で退去した後に新たに入るケースで告知されなかったケースでは告知義務違反で争える可能性があります。

 

 

告知義務違反でどのような請求ができるかと言えば、1つは賃貸契約の解除です。

賃貸契約を白紙に戻し、差し入れた敷金なども返還してもらえます。

 

 

裁判所の判断によっては既に支払った賃料や、引越し費用などの賠償請求も認めてもらえるかもしれません。

 

 

2つ目は、賃貸契約はそのままでの賃料の減額が認められるケースです。

既に住んだ期間も含めて賃料を減額してもらえる可能性がありますが、それでも住み続けるかは、本人の気持ち次第です。

 

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